从城中村到豪庭 是什么让这个小区物业由管理转身为服务
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原标题：从“城中村”到“豪庭”，是什么让这个小区物业由管理转身为服务？
渗漏水、停车难、物业安保不给力……据“12345”统计，仅去年下半年，上海市民就拨打了190373次热线，就小区“物业服务管理”的主要问题进行投诉，相比前年同期的179885件投诉，投诉量有了明显的增长。
随着社区自治共治成为潮流，如何管理好小区，让老小区重焕青春光彩成了人民群众急切关注的议题。三林镇日月豪庭小区的居民欣喜地看到，昔日“城中村”般破败的小区面貌正在发生着改变：曾经裸露的黄土上，绿化已经补上，小区的柏油路修缮工程正在紧锣密鼓地实施着……这一切变化，得益于去年初小区大刀阔斧的改革——小区从物业“包干制”转变为“酬金制”。
涨不停的物业费，走不出的管理怪圈
“酬金制”不是什么新鲜事了，但是真正实行酬金制的小区还是少之又少。日月豪庭的这个改变，起因就是物业费之争。
小区业委会主任任惠珍回忆，2005年时，小区物业费还是9毛钱一平方米/月。因为实在不够花，2018年时物业费涨到了1.3元一平方。“本来想着，上调物业费能够改变小区的管理现状，但是居民的满意度依然很低。”任惠珍说。
2019年底，当时的物业公司表示，物业费难以支撑小区运营，要再次上调费用。而居民对物业的服务也很不满意。“小区绿化枯死了，篮球场也停用了。小区停车难，绿地都成了停车场……”居民老张回忆。于是，小区干脆不走包干制老路，改行酬金制。
2020年，实行酬金制后的小区有了很大的改观。“其他不说，这个小区开始‘动’起来了。这就是个好兆头。”三林镇永泰社区党委书记徐龙说。
任惠珍列举了小区一年内的变化。小区内8000多平方米的绿化改造项目已经完成了，原来破败的黄土地如今满眼绿意，多年失修倒塌而无法使用的网球场、休闲广场、老人健身场地、绿地围栏、废弃的喷水池也都一一修复，改造一新后投入了正常使用。机房设施进行了更新，在小区内安装了摄像头，提升了小区的安保水平。路面柏油路改造的前期工作已经完成，已经到了最后铺装阶段。此前，小区内飞线充电现象严重。去年，小区在地下非机动车停车库改造了电瓶车充电设施，“一车一位”，非常安全。小区还实施了“停车管理办法”，采取阶梯式收费标准——家里车辆越多，后续车辆的停车费越高，并与周边单位协调，新建了16个“共享车位”，缓解了小区的停车难题……
制度的背后，是态度的转变
去年12月25日，住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，其中提出了“提倡酬金制计费方式”。
酬金制和包干制有何不同？三林镇房管办事处副主任汤浩杰介绍，包干制主要是物业费打包结算，盈亏由物业公司自负，它的优势主要是管理方便，业委会只需对物业服务做好监督即可，对业委会的要求不高。但在成本管控上，这个模式更多地依靠物业公司的自律。
而酬金制费用更加透明，业主对物业服务企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理。物业企业也不用再考虑营收的问题，有利于物业管理的专业化。但酬金制模式对业主、业委会自身知识水平、专业水平要求较高。
一年来，日月豪庭在酬金制上探索，效果还不错。首先，由于物业公司不再自负盈亏，物业公司不再亏损了，物业人员的薪酬待遇也有了一定的增长。对于小区居民来说，物业服务的质量也提升了不少。物业费的上缴率也提高了20%，目前接近95%。
其次，小区的凝聚力也上升了。其中的一个表现就是，小区重大事项的通过率达到了85%以上。“现在对小区事务不闻不问的人越来越少了。”任惠珍说，小区的各项管理制度也得到了健全。
此外，小区内的不良风气也得到了遏制。任惠珍说，现在小区内各项支出能够细化到一支笔、一张纸，每个月按时公示，曾经的“无头案”都能有迹可循。“比如小区内有人使用公共用电，现在我们公示每个楼道的电费，哪里用电异常一目了然，在邻居的压力、物业的督促下，这样的不良行为都销声匿迹了。”
居民老张的感受则更为直观，“去年我们物业费没有涨，房价倒是从‘倒数’的涨到了‘领头’的，说明小区品质上去了。”
“以前我们常说的物业管理，现在已经改称物业服务。一词之差，既是制度的改变，更是态度的转变。”任惠珍是退休教师，在过去的几年里，任惠珍自学相关法律法规，成了小区管理方面的“专家”。“小区越来越差，不是物业公司出了问题，问题出在体系上。”在任惠珍看来，酬金制只是业主自治管理模式最初级的形式，“当然，我们还有很长的路要走。”
聚焦自治，提升居民参与度
去年初，三林镇党委积极探索物业治理功能型党组织建设，为破解物业治理难题提供了新的平台。“三驾马车”紧密配合，协同作战，营造了良好的氛围，通过引导居民自治，提升居民自我管理、自我服务、自我教育、自我监督的能力，助力美丽家园建设。
在日月豪庭探索酬金制的过程中，三林镇党委政府也给予了大力支持。三林镇房办、永泰社区党委对日月豪庭的探索做了一定的指导。
在专业指导下，日月豪庭小区酬金制的财务管理制度堪比公司。例如，业委会要求物业公司为业委会单列账户，专款专用；业委会每年制定年度财务预算表；物业的每一笔支出都必须通过业委会的审核，相关单据一式两份加盖公章，如果金额超出业委会权限，则需要全体业主讨论通过；每个月物业需要列出详细的收支明细，并定期公示。
三林镇房管办事处副主任张轶斐介绍，目前三林镇实现酬金制管理的小区并不多。“日月豪庭的成功案例给了我们信心。希望能够总结经验，激发更多小区的自治热情。”张轶斐说。
“业委会是小区的‘晴雨表’。居民是小区的建设主体，业委会则代表小区居民行使权力。所以，业委会非常重要。”在徐龙看来，业委会是先进的模式，但是很少有小区发挥了它真正的作用，“主要原因是业委会成员专业水平参差不齐造成的。从长远来说，只有业委会水平上去了，才能维护好小区。”
徐龙介绍，在物业治理联合党支部的带领下，日月豪庭小区美丽家园建设已初显成效，改善了小区环境，提升了小区品质，小区是我家、小区建设靠大家的氛围越来越浓，“人民城市人民建，人民城市为人民”的重要理念也越来越深入人心。
来源：浦东发布
